La taxation des revenus locatifs
Notre pays n’est pas spécialement connu pour sa simplicité fiscale …
Voici un rappel des grandes lignes de la taxation, dans le chef du bailleur personne physique,
des revenus immobiliers provenant de la location d’immeubles situés en Belgique.
Location à une personne physique qui occupe l’immeuble à des fins privées :
En ce cas, le montant imposable est égal au revenu cadastral indexé du bien, majoré de 40%.
Le coefficient d’indexation est basé sur l’évolution de l’indice santé, qui permet d’adapter les loyers à l’évolution
du coût de la vie. Pour l’année de revenus 2017, ce coefficient est de 1,7491.
C’est l’administration fiscale qui se chargera du calcul : le bailleur doit uniquement mentionner dans sa déclaration le montant du revenu cadastral du bien mis en location.
Ce montant est ajouté aux revenus du bailleur et soumis au barème d’imposition de l’impôt des personnes physiques, comme le salaire.
Attention : le revenu cadastral indexé constitue une base d’imposition même en cas de chômage locatif …
Location à une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles :
Si l’immeuble (maison ou appartement) est loué à une personne physique et que cette dernière l’affecte entièrement à son activité professionnelle et déduit le loyer en tant que frais professionnels, le mode d’imposition est différent.
Le bailleur est imposé sur les loyers effectivement perçus, ainsi que des avantages locatifs obtenus au cours de la période imposable. “Les avantages locatifs sont les dépenses qui sont imposées par contrat au locataire alors qu’elles sont en principe à charge du propriétaire : c’est par exemple le cas du précompte immobilier ou des grosses réparations.”
L’administration fiscale déduira (quand même) du montant imposable des frais forfaitaires équivalant à 40% des loyers. “Le résultat après déduction, appelé loyer net, constitue la base de calcul de l’impôt. Attention: quoi qu’il arrive, le loyer net ne peut jamais être inférieur au RC indexé majoré de 40%, soit le montant imposable si vous louez à un particulier. Et la déduction forfaitaire ne peut dépasser 2/3 du revenu cadastral revalorisé. Le coefficient de revalorisation est fixé sur la base de l’évolution des loyers commerciaux (il diffère de l’indice santé utilisé pour l’indexation). Pour l’exercice d’imposition 2017 (revenus de 2016) il s’élève à 4,31.”
Location à une personne physique qui fait un « usage mixte » du bâtiment loué :
Si le locataire n’affecte qu’une partie du bien à son activité professionnelle, l’imposition sera scindée :
– la partie “privée” sera imposée comme une location normale (sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40%);
– la partie “professionnelle” sera imposée comme une location à usage professionnel (sur la base du loyer réel diminué des frais forfaitaires).
Pour bénéficier de cette mesure, il est important que le contrat de bail mentionne la répartition entre partie professionnelle et partie privée et qu’il soit dûment enregistré.
Location à une personne morale dont le bailleur n’est pas le dirigeant :
La location sera imposée de la même manière que la location à une personne physique qui affecte tout le bien à son activité professionnelle.
La location est donnée à une personne morale dont le bailleur est dirigeant :
La situation est plus complexe …
– soit le loyer payé n’excède pas 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, l’imposition est identique au cas ci-dessus ;
– soit le loyer demandé excède 5/3 du RC revalorisé et dans ce cas, la partie qui excède ce montant est considérée comme une rémunération et est imposée comme telle (elle est aussi soumise à des cotisations sociales) ;
– soit le bien immobilier est loué par une personne morale autre qu’une société (par exemple, une ASBL) et mis à disposition de personnes physiques qui l’occupent exclusivement à des fins d’habitation, l’imposition est identique à celle de la location à une personne physique pour un usage privé : elle sera basée sur le RC indexé augmenté de 40%.
Location d’un bien meublé :
Il y a lieu de faire une distinction entre la location de l’immeuble et la location des meubles.
Concrètement :
– la location de l’immeuble est imposée selon la qualité du locataire et l’affectation du bien (voir ci-dessus);
– la location des meubles est imposée comme un revenu mobilier, c’est-à-dire distinctement (le montant n’est pas ajouté à la base imposable) au taux de 30%. Mais le fisc déduira 50% de ce loyer en tant que frais professionnels. En clair, le bailleur ne sera imposé qu’à 15% sur la partie “meubles” du loyer. Si le bail ne ventile pas les parts meuble/immeuble, la partie réservée à la location mobilière est de 40% du loyer total.
Quid pour les kots étudiants ?
En principe, la location de kots étudiants est soumise aux mêmes règles d’imposition que la location à un particulier qui affecte le bien à son usage privé. Autrement dit, elle est basée sur le revenu cadastral indexé majoré de 40%, tout en sachant que si le kot est meublé, la répartition mentionnée ci-dessus entre location des meubles et de l’immeuble est appliquée.
Attention de ne pas sortir de la gestion normale d’un patrimoine privé car à ce moment, les loyers pourraient être imposés en tant que revenus professionnels.
Gilles Tijtgat – le 14 décembre 2017
